Pos. 3   Prot. N. 285.11.05 



Oggetto: Alienazione alloggi IACP ex legge n. 560/1993 in complessi realizzati su aree oggetto di diritto di superficie.




Allegati n...........................




ASSESSORATO REGIONALE LAVORI PUBBLICI
Ufficio Di Diretta Collaborazione Assessore

Palermo



1.Con la nota prot. n. 7651 del 24 ottobre 2005 codesto Ufficio rappresenta una problematica sottopostagli dallo IACP di xxxx con nota n. 7503 del 19 ottobre 2005.
Nel corso degli anni 70 l'Istituto ha realizzato consistenti interventi di edilizia residenziale pubblica in vigenza della l. 865/71 su terreni di proprietà comunale concessigli in diritto di superficie ex art 35, comma 3, l. 865/71.
Con l'entrata in vigore della legge 24 dicembre 1993, n. 560, recepita in Sicilia con le modifiche di cui alla l.r. 3 novembre 1994, n. 43, l'Ente in oggetto ha disposto un piano di vendita approvato dall'Assessorato Reg.le LL.PP.
Il programma di vendita, rileva ancora l'IACP, si è avviato con la stipula di preliminari di vendita dietro pagamento del prezzo agevolato di cui all'art. 2, l.r. 43/94 da parte dei promissari acquirenti che hanno richiesto la stipula di atti definitivi impedita tuttavia dalla circostanza che l'Ente è titolare della sola proprietà superficiaria.
Viene infine sottolineato che la l. 23 dicembre 1998, n. 448 ha dato ai Comuni la facoltà di concedere ai superficiari il diritto di proprietà ma che l'onere finanziario da ciò derivante non sarebbe sostenibile dall'istituto medesimo.
Viene chiesto pertanto:
-se sia possibile trasferire con atto definitivo il solo diritto di superficie ai promissari acquirenti nei casi in cui sia stata stipulata apposita convenzione ai sensi della l. 560/93 recepita con l.r. 43/94;
-in caso affermativo, se il detto trasferimento possa avvenire con prezzo determinato ai sensi della l. 560/93 recepita con l.r. 43/94 ovvero ad un prezzo diverso, e, in tal caso, quali devono essere i criteri determinativi dello stesso.



2. Ai fini della soluzione dei quesiti posti è opportuno richiamare le disposizioni normative che regolano la materia dell'alienazione degli alloggi popolari.
Ai sensi dell'art. 35 legge 22 ottobre 1971, n. 865, i Comuni o i loro Consorzi procedono ad espropriare le aree individuate nei piani approvati dalla l. 18 aprile 1962, n. 167, concedendo il diritto di superficie o di proprietà ad enti pubblici o privati per la costruzione di case di tipo economico e popolare.
Il comma terzo dell''art. 35 dispone che la concessione di tali diritti sia deliberata dal consiglio comunale con determinazione, nella stessa delibera, del contenuto della convenzione tra ente concedente e richiedente.
Successivamente è intervenuta la legge 24 dicembre 1993, n. 560, recante "Norme in materia di alienazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica" con lo scopo di favorire l'acquisto o il mantenimento delle abitazioni popolari.
Anche il legislatore regionale è intervenuto in materia attraverso la legge regionale 3 novembre 1994, n. 43 che recepisce la legge 24 dicembre 1993, n. 560, con modifiche e integrazioni, incidendo profondamente sulla precedente disciplina regionale dettando, fra l'altro, i nuovi criteri da seguire nella determinazione del prezzo di cessione degli alloggi(cfr. art. 2).
In base alla definizione fornita dalla legge statale (v. art. 1 della legge 24 dicembre 1993, n. 560) "sono alloggi di edilizia residenziale pubblica quelli acquisiti, realizzati o recuperati..., a totale carico o con concorso o con contributo dello Stato, della Regione o di enti pubblici territoriali, ... dallo Stato, da enti pubblici territoriali, nonché dagli Istituti autonomi per le case popolari (I.A.C.P.)...".
Il comma 4 del medesimo articolo stabilisce che "le regioni entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, formulano, su proposta degli enti proprietari, sentiti i comuni ove non proprietari, piani di vendita al fine di rendere alienabili determinati immobili nella misura massima del 75% del patrimonio abitativo vendibile nel territorio di ciascuna provincia".
Per completezza di esposizione occorre ricordare che il legislatore sin dal 1995 ( art. 3 L. 549/95 così come integrato dalle leggi finanziarie 662/96 e 449/97) ha consentito ai Comuni la possibilità di cedere in proprietà le aree già concesse in diritto di superficie ai sensi dell'art. 35 l. 865/71.
Con l'art. 31, comma 45 e ss della l. 23 dicembre 1998, n. 448, che ha abrogato le precedenti disposizioni finanziarie, il legislatore, effettuando alcune modifiche relative al corrispettivo dovuto, ha confermato questa possibilità stabilendo, al comma 48, che il corrispettivo delle aree cedute in proprietà è determinato dal Comune, su parere del proprio ufficio tecnico, in misura pari al 60% di quello determinato dall'art. 5 bis, comma 1 del decreto legge 11 luglio 1992, n. 333, al netto degli oneri di concessione del diritto di superficie rivalutati sulla base della variazione dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati accertata dall'ISTAT:
Alla luce del quadro normativo testè tracciato, lo Scrivente ritiene che i singoli quesiti possono trovare soluzione sulla base delle seguenti considerazioni. In ordine al primo di essi, cioè se sia possibile trasferire ai promissari acquirenti la sola proprietà superficiaria, si osserva che, l'art. 952 c.c., a proposito del diritto di superficie, contempla due differenti fattispecie: a) il proprietario del suolo può costituire il diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà; b) parimenti può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo.
In dottrina per distinguere queste differenti situazioni si parla di diritto di superficie nel primo caso, inteso come ius aedificandi, e di diritto di proprietà superficiaria nel secondo.
Ora, premesso che in difetto di convenzione tra il Comune e l'IACP il provvedimento di assegnazione del diritto di superficie è inefficace ( Cfr a tale proposito C. Stato, 143.05.1999, n. 835) non sussistono, ad avviso dello Scrivente, ragioni che ostino all'alienazione della sola proprietà superficiaria dallo IACP in favore degli assegnatari degli alloggi.
E d'altronde negli atti preliminari di vendita l'IACP ha chiarito espressamente che "l'alloggio è promesso in acquisto nello stato di fatto e di diritto in cui si trova" e, poiché come già detto, l'istituto ha soltanto la proprietà superficiaria degli alloggi è solo questo titolo ad essere oggetto del trasferimento in favore degli assegnatari.
E' necessario tuttavia tenere presenti i limiti che contraddistinguono tale diritto.
Ed invero trattandosi di diritto temporaneo, alla scadenza del termine individuato nella convenzione (nel caso specifico 99 anni dalla stipula) si estingue, consolidandosi la proprietà superficiaria in capo al proprietario del suolo ovvero il Comune. Infatti ai sensi dell'art. 953 del c.c "allo scadere del termine il diritto di superficie si estingue e il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione".
Dunque fino al decorso del termine novantanovennale l'IACP proprietario superficiario potrà disporre del proprio diritto ma non ovviamente della piena proprietà dell'alloggio. In altri termini l'eventuale avente causa acquisterà il medesimo diritto di cui dispone il proprietario superficiario, diritto a tempo determinato, destinato ad estinguersi in favore del Comune con il decorrere dei novantanove anni dalla stipula della convenzione.
A questo punto accertata la legittimità dell'alienazione dell'alloggio in proprietà superficiaria il problema che si pone, oggetto del secondo quesito, è il prezzo da corrispondere per la suddetta cessione.
Nel caso in esame, infatti, l'IACP ha predisposto apposito piano di vendita ai sensi del comma 4 dell'art. 1, l. 560/93, stipulando atti preliminari di vendita dietro pagamento, da parte dei promissari acquirenti, del prezzo agevolato ex l.r. 43/94.Tale importo, tuttavia, è previsto per la cessione in proprietà dell'alloggio.
Per la suesposta ragione parte della dottrina (Cfr. Paolo Cendom " Gli alloggi degli Istituti Autonomi per le Case Popolari: dismissione e circolazione giuridica successiva", p.133) ha ritenuto che nei pani di vendita di cui alla legge 560/93 così come recepita in Sicilia non possano inserirsi gli alloggi costruiti su aree assegnate agli IACP in diritto di superficie.
La prima ragione sarebbe data dall'espressione utilizzata dal legislatore al comma 4 dell'art. 1 della l. 560/93 che, allorquando si riferisce ai soggetti che devono predisporre i piani di vendita degli alloggi, parla espressamente di " enti proprietari".
Altra ragione deriverebbe proprio dal prezzo di cessione indicato al comma 10 dell'art. 1 della legge 560/93; infatti " detto prezzo molto vicino a quello di mercato, non è di certo concepibile quale corrispettivo della semplice proprietà superficiaria " (Cfr. Cendom Op.cit. p. 134).
Se è pur vero che in materia di prezzo di cessione degli alloggi la Regione siciliana ha normato diversamente ( art. 2.l.r. 43/94 che fa riferimento alla rendita catastale risultante dalla categoria A/4) tuttavia anche in questo caso non viene effettuata alcuna distinzione tra prezzo di cessione degli alloggi in proprietà piena o in proprietà superficiaria confermando la disparità di trattamento che si viene a creare tra chi, versando il medesimo corrispettivo, acquisisce l'alloggio in diritto di superficie .
Una soluzione alternativa potrebbe essere quella individuata nell'art. 1 dell'art. 1, comma 11, della legge 24 dicembre 1993, n. 560 (norma fatta salva dall art. 2, comma 3. l.r. 43/94), che prevede la facoltà dell'acquirente di avvalersi della determinazione del prezzo effettuata dall'Ufficio Tecnico Erariale.
Tale determinazione potrebbe portare a risultati diversi rispetto alla valutazione automatica prevista dall'applicazione dell'art. 2 della l.r. 43/94 in quanto nel calcolo del prezzo l'UTE può tenere conto della circostanza che il suolo sia o meno di proprietà dell'ente alienante o semplicemente assegnato in diritto di superficie.
D'altra parte è doveroso aggiungere che sin dall'entrata in vigore della legge 865/71 il corrispettivo che gli enti concessionari dovevano versare al Comune ai sensi dell'art. 35 della legge per la costituzione del diritto di superficie -in misura pari al costo di acquisizione delle aree e delle eventuali opere di urbanizzazione realizzate dal Comune -era il medesimo previsto per la cessione delle aree in proprietà non tenendosi in debito conto, anche in questo caso, del minore valore del diritto parziale di superficie rispetto alla piena proprietà (Cfr, a tale riguardo Corte di Appello di Catania, Ordinanza 25.02.1998, laddove si parla di disparità di trattamento dell'art. 35 citato nella parte in cui equipara gli oneri dovuti da una Cooperativa per l'acquisto della sola proprietà superficiaria rispetto alla piena proprietà delle aree).
In conclusione, alla luce delle suesposte considerazioni, rilevata l'estrema frammentarietà della materia, l'iniquità derivante dall'applicazione della disciplina della l. 560/93 e conseguentemente della l.r. 43/94 per l'alienazione di alloggi in sola proprietà superficiaria, e conseguentemente che a tutt'oggi non esiste una norma legislativa che disciplina specificamente tale materia è auspicabile un intervento legislativo ampio e esauriente, che chiarisca quale sia la normativa applicabile al caso in esame.


Nelle superiori considerazioni è il parere dello Scrivente.


3. A termini dell'art.15, comma 2, del " Regolamento del diritto di accesso ai documenti dell'Amministrazione regionale", approvato con D.P. Reg. 16 giugno 1998, n.12, lo Scrivente comunica preventivamente di acconsentire all'accesso presso codesta Amministrazione al presente parere da parte di eventuali soggetti richiedenti.
Codesta Amministrazione vorrà a sua volta comunicare, entro novanta giorni dalla ricezione, l'eventuale possibilità che il parere stesso inerisca ad una lite, ovvero se intenda differirne l'accesso fino all'adozione di eventuali provvedimenti amministrativi cui la richiesta consulenza fosse preordinata. Decorso detto termine senza che sia pervenuta alcuna comunicazione in tal senso, si procederà, giusta delibera della Giunta regionale n.229 dell'8 luglio 1998, all'inserimento del presente parere nella banca-dati "FONS", ed alla conseguente diffusione.



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