Pos. I Prot. _______ /199.06.11

OGGETTO: Industria - Consorzi ASI - Cessione di immobili industriali a società immobiliare.


ASSESSORATO REGIONALE
DELL'INDUSTRIA
Dipartimento regionale industria
(Rif. nota 24 luglio 2006, n. 2492)
PALERMO

1. Con la lettera in riferimento codesto Assessorato sottopone allo scrivente taluni quesiti sollevati da un consorzio ASI; in particolare vien chiesto:
a) se, in considerazione della volontà del legislatore desumibile dal disposto dell'art. 3, comma 9, della legge regionale 22 dicembre 2005, n.20, sia o meno possibile autorizzare una società immobiliare a vendere un immobile industriale ad un'altra società immobiliare;
b) se la ditta locataria dell'immobile abbia un diritto di prelazione in caso di vendita dello stesso e quale sia il criterio per determinare il prezzo da corrispondere alla società immobiliare venditrice;
c) se, in alternativa o in caso di mancato accordo tra le parti, il Consorzio ASI possa procedere alla retrocessione dell'immobile in questione ed alla conseguente assegnazione alla società locataria che in atto vi svolge attività artigianale.

2. Le questioni prospettate si pongono in relazione ad una fattispecie concreta puntualmente riferita da codesto Assessorato nella richiesta di parere e, in particolare, traggono origine dall'atto con cui una società locatrice di un capannone industriale ha intimato alla società immobiliare proprietaria dello stesso di non procedere alla alienazione del predetto immobile a soggetti diversi dalla medesima locatrice ed ha altresì intimato al Consorzio ASI in questione -a cui la società proprietaria ha chiesto l'autorizzazione alla vendita- di svolgere ogni necessaria attività di vigilanza affinché i propri diritti non vengano lesi dalla ditta proprietaria del citato immobile.
Ciò detto, con riferimento al primo quesito si osserva quanto segue.
L'art. 57, comma 9, della legge regionale 23 dicembre 2000, n. 32 -comma aggiunto dall'art. 3, comma 1, lett. c) della legge regionale 22 dicembre 2005, n. 20- dispone che "in nessun caso le aree possono essere assegnate ad imprese di costruzione e immobiliari che abbiano lo scopo di rivendere o dare in locazione i lotti anche edificati ad altre imprese"; la disposizione testè riportata va letta coordinandola con gli altri commi del predetto art. 57 (anch'essi introdotti dall'art. 3, comma 1, lett. c), della l.r. n. 20/2005, i quali disciplinano la procedura di espropriazione che i consorzi ASI possono predisporre ai fini dell'assegnazione di lotti alle imprese che ne hanno fatto istanza per la realizzazione di insediamenti industriali.
La disposizione in esame non trova diretta applicazione nella fattispecie rassegnata da codesto Dipartimento; ed invero, al riguardo è sufficiente osservare che la predetta norma disciplina la procedura della espropriazione delle aree ai fini della originaria assegnazione delle stesse alle imprese richiedenti laddove invece le questioni prospettate attengono ai successivi trasferimenti dell'area interessata e, in particolare, dell'insediamento produttivo ivi realizzato dalla ditta originaria assegnataria.
Tuttavia, non può non evidenziarsi, come peraltro sottolinea codesta Amministrazione, che l'intentio legis desumibile dalla disposizione sopra riportata -e, cioè, di garantire la realizzazione dello scopo istituzionale dei Consorzi ASI- viene in rilievo non solo in sede di assegnazione delle aree espropriate ma anche nella disciplina dei successivi trasferimenti delle aree stesse e degli insediamenti industriali ivi realizzati.
In altri termini, scopo e finalità istituzionale dei Consorzi ASI è quello di promuovere lo sviluppo industriale favorendo l'insediamento di piccole e medie imprese nel comprensorio consortile e a tal fine il legislatore ha espressamente introdotto, con la disposizione sopra richiamata, il divieto di assegnare le aree espropriate ad imprese di intermediazione immobiliare; in tale situazione appare dunque possibile considerare valido il predetto divieto anche per le vicende traslative che interessano gli immobili industriali dopo l'assegnazione, laddove una interpretazione diversa da quella prospettata rischierebbe di rendere vano lo scopo istituzionale dei Consorzi ASI.
Pertanto, alla stregua di quanto sopra rilevato deve concludersi -sia in via generale, sia in particolare con riferimento alla fattispecie rassegnata- che non sembra possibile autorizzare una società a vendere un immobile industriale ad una società immobiliare.
Circa il secondo quesito, si fa presente che in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione (quale è appunto il contratto di locazione stipulato tra la società proprietaria del capannone industriale de quo e la società locatrice) l'art. 38, comma 1, della legge 27 luglio 1978, n. 392, prevede: "nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore";tale obbligo legale di informativa è fissato dalla predetta norma al fine di mettere il conduttore in condizione di esercitare il diritto di prelazione previsto dal comma 3 dello stesso art. 38 entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione.
Il particolare meccanismo della cosiddetta "denuntiatio" predisposto dalla norma per assicurare al conduttore l'esercizio del diritto di prelazione nasce dall'esigenza di garantire la conservazione dell'azienda sita nell'immobile locato, esigenza considerata anche dall'art. 39 della citata legge n. 392/1978, laddove è poi disciplinato il diritto di riscatto per cui, qualora il proprietario non provveda a comunicare l'intenzione di trasferire l'immobile locato, l'avente diritto alla prelazione può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa.
Pertanto, alla luce del ricostruito quadro normativo deve affermarsi che, nella fattispecie in questione, la società locatrice dell'immobile industriale ha un diritto di prelazione in caso di vendita dello stesso; nessuna osservazione ritiene invece di dover formulare lo scrivente circa l'individuazione del criterio per determinare il prezzo da corrispondere alla società venditrice posto che l'individuazione del corrispettivo della vendita costituisce espressione di autonomia negoziale e, come tale, resta rimesso alla libera determinazione delle parti.
Circa il terzo quesito relativo alla possibilità di procedere eventualmente alla retrocessione dell'immobile in questione e alla assegnazione diretta dello stesso alla dita locataria, si evidenzia che ai sensi dell'art. 23, commi 7, 8 e 9, della legge regionale 4 gennaio 1984, n. 1, la revoca degli atti di vendita dei terreni deve essere disposta dal Consorzio ASI qualora l'impresa assegnataria non rispetti i termini perentori stabiliti per l'inizio e la fine dei lavori relativi alla realizzazione dello stabilimento produttivo, ovvero qualora non venga mantenuta la destinazione dell'insediamento realizzato all'attività di produzione industriale.
Ciò detto, nella fattispecie in questione, deve escludersi la possibilità di procedere alla revoca della vendita intervenuta con la società originaria assegnataria del terreno su cui insiste il capannone industriale poiché quest'ultima, come risulta dagli atti allegati alla richiesta di parere, ha rispettato gli obblighi previsti dal medesimo contratto di vendita; si osserva altresì che, sebbene le obbligazioni assunte dalla ditta originaria assegnataria non siano state poi rispettate (come evidenziato da codesto Dipartimento nella richiesta di parere) dai soggetti che si sono succeduti nei vari trasferimenti, appare da escludere anche la possibilità di configurare la revoca dei successivi atti di trasferimento posto che si tratta, nella fattispecie, di un decreto di trasferimento adottato a seguito di asta fallimentare e di un contratto di compravendita tra privati e, cioè, in particolare, di atti laddove il Consorzio interessato non ha partecipato come parte venditrice.
Per completezza si evidenzia altresì che pur ammettendosi, in via meramente ipotetica, la retrocessione dell'immobile in questione non sembra comunque possibile procedere alla assegnazione diretta dell'immobile stesso alla società attualmente locatrice.
Al riguardo invero deve sottolinearsi che, alla stregua delle previsioni contenute nel citato art. 23 della l.r. n. 1/1984, l'assegnazione dei terreni di pertinenza del Consorzio ASI è successiva alla presentazione da parte delle imprese interessate di apposita istanza di assegnazione; inoltre, per l'assegnazione delle aree il Consorzio ASI ha l'obbligo di formare una graduatoria, da aggiornare ogni bimestre, in cui deve tenere conto delle priorità e delle preferenze espressamente previste dalla richiamata norma regionale e, cioè, dell'ordine cronologico di presentazione delle istanze, della conformità dell'iniziativa agli indirizzi fissati dalla programmazione regionale, dei riflessi sull'occupazione diretta ed indiretta degli investimenti previste dei finanziamenti già ottenuti.
La configurazione dell'assegnazione dei terreni come assegnazione selettiva sulla base di una apposita graduatoria esclude ovviamente la possibilità di procedere, nella fattispecie, ad una assegnazione diretta dell'immobile di che trattasi.

Ai sensi dell'art. 15, comma 2, del "Regolamento del diritto di accesso ai documenti dell'Amministrazione regionale", approvato con D.P.Reg. 16 giugno 1998, n. 12, lo scrivente comunica preventivamente di acconsentire all'accesso presso codesta Amministrazione al presente parere da parte di eventuali soggetti richiedenti.
Codesta Amministrazione vorrà a sua volta comunicare, entro novanta giorni dalla ricezione, l'eventuale possibilità che il parere stesso inerisca ad una lite, ovvero se intenda differirne l'accesso fino all'adozione di eventuali provvedimenti amministrativi cui la richiesta consulenza fosse preordinata. Decorso detto termine senza che sia pervenuta alcuna comunicazione in tal senso, si procederà, giusta delibera della Giunta regionale n. 229 dell'8 luglio 1998, all'inserimento del presente parere nella banca-dati "FoNS", ed alla conseguente diffusione.


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