Pos. 3	Prot. N. 14989 - 165.07.11

Oggetto: Edilizia economica e popolare- Divieto decennale di alienazione dell'alloggio riscattato.



Allegati n...



ASSESSORATO REGIONALE DEI
LAVORI PUBBLICI

						DIPARTIMENTO LL. PP.
										Palermo

1 - Con nota 14 giugno 2007, n. 43617, codesto Dipartimento chiede l'avviso di quest'Ufficio in ordine ad una questione prospettata dallo IACP di Trapani e relativa ad un alloggio realizzato ai sensi della legge n. 140/1963 e destinato al riscatto. Nel 1977 l'Istituto stipulava con l'assegnatario un contratto preliminare di vendita rinviando il contratto definitivo alla determinazione del prezzo che non era ancora stato calcolato nel suo esatto ammontare; nelle more le parti convenivano la corresponsione di una "rata mensile di riscatto" salvo conguaglio col prezzo da corrispondersi in sede di sottoscrizione del contratto definitivo. Gli eredi dell'assegnatario stipulavano nel 2006 tale contratto definitivo nel quale veniva inserita la clausola del divieto decennale di compravendita prevista dall'art. 16 del DPR 17 gennaio 1959, n. 2 e successive modifiche ed integrazioni.
Il legale dei compratori, con nota 30 ottobre 2006, ritenendo tale clausola illegittima , ne ha chiesto l'eliminazione sostenendo, in sostanza, che la funzione del divieto è stata assolta già con riferimento al periodo intercorso dalla stipula del preliminare e che comunque la sua durata, nel caso di rateazione del riscatto, non potrebbe superare i 15 anni.

2. Si premette che la particolarità della fattispecie pone immediatamente il problema di individuazione delle norme che, succedutesi nel tempo, regolano la disciplina della cessione dell'alloggio. Orbene, l'atto di compravendita del 4 luglio 2006 fa riferimento (cfr. art. 3) sia al DPR n. 2/1959 che alle leggi n. 231/1962 e n. 60/1963. Tali disposizioni sono state abrogate dalla legge 8 agosto 1977, n. 513 che non è stata tuttavia richiamata nel contratto che, pertanto, si colloca in un rapporto di diretta consequenzialità con l'originario preliminare i cui effetti obbligatori devono ritenersi trasferiti per successione agli eredi del promettente acquirente.
Orbene, l'art. 16 del DPR 17-1-1959, n. 2 dispone che il divieto di alienazione decennale dell'alloggio popolare ceduto in proprietà decorre "dalla data di acquisto della proprietà" e lo stesso divieto non si applica nel caso di pagamento rateale che abbia una durata uguale o superiore a 15 anni. In tale seconda ipotesi, infatti, la destinazione dell'immobile al fine di edilizia popolare resta garantita dal fatto che il successivo articolo 15 stabilisce che, nel caso di vendita rateale, l'effetto traslativo della proprietà si verifica soltanto quando il prezzo risulti integralmente pagato. Il contratto di cessione in proprietà con vendita rateale si configura, pertanto, come vendita con riserva di proprietà (cfr. Cass., sez. II, 08-04-1999, n. 3415). Se ne ricava che in ogni caso i due articoli presuppongono la stipula del contratto definitivo di vendita al quale non può equipararsi il semplice preliminare avente natura meramente obbligatoria.
La giurisprudenza citata dagli interessati ( Cass. n. 5137/1980, 7320/1986, 5912/1993) nel porre un limite massimo di 15 anni al divieto decorrente dall'assegnazione, si riferisce al caso in cui, stipulato il contratto di vendita rateale, l'interessato abbia successivamente optato per il riscatto anticipato. In tal caso il riferimento al termine "assegnazione" sembra riferibile non alla cessione in locazione, pur con patto di futura vendita, ma all'assegnazione in proprietà conseguente alla stipula dell'atto di vendita con prezzo rateizzato.
Neppure sembra applicabile alla fattispecie l'art. 29 della legge n. 60/1963 che, nello stabilire che il divieto decennale di alienazione dell'immobile ceduto in proprietà decorre dalla data di assegnazione, si riferisce agli alloggi costruiti in base ad un programma decennale laddove l'abitazione in argomento è stata realizzata ai sensi della legge 4-11-1963, n. 1460.
Orbene, non è questa la sede per discettare sulle cause, peraltro sconosciute, per le quali si sia addivenuti soltanto nel 2006 alla stipula del contratto definitivo (pervenuto su richiesta dello scrivente il 9-8-2007) benché il prezzo fosse stato già determinato nel 1987 ma non può disconoscersi rilevanza al tenore della disposizione (art. 16 del DPR 17-1-1959, n. 2 ) ed al fatto che gli acquirenti abbiano espressamente accettato il divieto di cessione decennale dell'immobile decorrente dalla stessa data d'acquisto dell'alloggio con la conseguente nullità degli atti di cessione stipulati in violazione di tale prescrizione.
Difficilmente, in via giudiziaria, tale clausola potrebbe ritenersi frutto di errore scusabile e riconoscibile dalle parti ai fini di una sua dichiarazione di nullità ai sensi dell'art. 1428 c.c..
Né sembra che le su indicate disposizioni (artt. 15 e 16 del DPR n. 2/1959) consentano, come sostenuto dagli interessati acquirenti, di ritenere che il divieto di alienazione possa aver operato dalla data di stipula del preliminare, in un periodo in cui l'alienazione stessa non sarebbe stata neppure giuridicamente possibile non essendo avvenuto il giuridico trasferimento dell'alloggio in capo al promettente acquirente.