Ufficio legislativo e legale della Regione siciliana

Pos. 3 Prot. N. 17649 - 178.09.11 Palermo 09/11/2009

Oggetto: Contratti della P.A. Locazione via xxx in xxx, sede dell'IPA. Richiesta adeguamento del canone.

PRESIDENZA REGIONE
Dipartimento Regionale del Personale,dei Servizi Generali, di Quiescenza, Previdenza ed Assistenza del Personale
Servizio demanio e Patrimonio Immobiliare

Palermo

1. Con la nota n. 172384 del 21 ottobre 2009 viene rappresentato che codesta Amministrazione ha acquisito in locazione dalla ditta xxxi Srl un immobile a xxx da assegnare in uso governativo ad uffici per il CORECO, oggi adibito a sede dell'xx e divenuto di proprietà della xxx s.r.l.

Il contratto è stato approvato con DA n. 405 del 27 gennaio 1997, registrato alla Corte dei Conti in data 11 marzo 1997 reg. 1. Fg 167, ed ha avuto tacito rinnovo per due sessenni.

Con nota del 9 aprile 2009 la ditta proprietaria ha chiesto, con riferimento al prosuieguo del contratto di locazione, l'adeguamento contrattuale agli indici iSTAT.

L'art. 3 del contratto di locazione recita testualmente che " il canone annuo di locazione, al netto di ogni spesa ed onere accessorio, di £. 200.000.000 oltre IVA per tutta la durata della locazione e per espressa rinuncia del locatario non subirà modifiche per effetto dell'aggiornamento ISTAT".

Viene chiesto quindi " come deve pronunciarsi questa Amministrazione nei confronti della ditta proprietaria, trattandosi di clausola contrattuale stabilita tra le parti".

2. Ai sensi dell'art. 32 della l. L. 27-7-1978 n. 392 che disciplina le locazioni di immobili urbani, (intitolato "Aggiornamento del canone") " Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira.
Le variazioni in aumento del canone, per i contratti stipulati per durata non superiore a quella di cui all'articolo 27, non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione stagionale ed a quelli in corso al momento dell'entrata in vigore del limite di aggiornamento di cui al secondo comma del presente articolo".

A proposito della necessità di una espressa pattuizione che preveda l'aggiornamento del canone, la giurisprudenza civile è concorde nel ritenere che " in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, l'aggiornamento del canone, ai sensi dell'art. 32 della legge 27 luglio 1978 n. 392, può essere preteso dal locatore solo se espressamente convenuto con il conduttore, con la conseguenza che il locatore per vedere riconosciuto il suo diritto in giudizio ha l'onere di allegare e provare con ogni mezzo l'esistenza del patto che lo prevede, che può essere verbale o scritto, contestuale o posteriore alla formazione del contratto".( Cass CivileSez. III, sent. n. 4800 del 13-11-1989). E ancora più recentemente (Cass civile Sez. III, sent. n. 5008 del 30-05-1996) "L'aggiornamento del canone di locazione per le variazioni del costo della vita può essere domandato dal locatore ai sensi dell'art. 32 della legge 27 luglio 1978 n. 392 soltanto se convenuto dalle parti nel contratto".

E non potrebbe essere altrimenti considerato che "In tema di attività di diritto civile della p.a. vige il principio "formalistico" il quale disciplina la conclusione dei contratti da parte della p.a., nel senso che i contratti stipulati iure privatorum dalla p.a., ed in genere dagli enti pubblici, richiedono sempre la forma scritta ad substantiam, conseguendone la inammissibilità di una conclusione del contratto stesso per fatti concludenti".(Cass., sez. III, 12-04-2006, n. 8621). E pertanto il suddetto principio "formalistico" deve essere adottato anche con riferimento alle eventuali, successive modificazioni che le parti intendano apportare al contratto stipulato in precedenza.

Ora poiché nel caso in esame l'art. 3 del contratto stipulato tra le parti prevede espressamente che "il canone annuo di locazione, al netto di ogni spesa ed onere accessorio, di £. 200.000.000 oltre IVA per tutta la durata della locazione e per espressa rinuncia del locatario non subirà modifiche per effetto dell'aggiornamento ISTAT", e poiché, come sopra evidenziato, la possibilità del suddetto adeguamento è sottoposta alla condizione che una esplicita pattuizione del contratto originario di locazione regoli l'aggiornamento annuale del canone, sembra evidente che, sulla scorta delle superiori argomentazioni, codesta Amministrazione non possa accedere alla richiesta di adeguamento degli indici Istat presentata dall'istante.

Nelle superiori considerazioni è il parere dello Scrivente.

3. Si ricorda che in conformità alla circolare presidenziale 8 settembre 1998, n. 16586/66.98.12, trascorsi 90 giorni dalla data di ricevimento del presente parere senza che codesta Amministrazione ne comunichi la riservatezza, lo stesso potrà essere inserito nella banca dati FONS.

Regione Siciliana - Ufficio legislativo e legale
Ogni diritto riservato. Qualunque riproduzione, memorizzazione, archiviazione in sistemi di
ricerca ,anche parziale, con qualunque mezzo, è vietata se non autorizzata.
All rights reserved. Part of these acts may be reproduced, stored in a retrieval system or
transmitted in any form or by any means, only with the prior permission.

	Il contratto è stato approvato con DA n. 405 del 27 gennaio 1997, registrato alla Corte dei Conti in data 11 marzo 1997 reg. 1. Fg 167, ed ha avuto tacito rinnovo per due sessenni.
	Con nota del 9 aprile 2009 la ditta proprietaria ha chiesto, con riferimento al prosuieguo del contratto di locazione, l'adeguamento contrattuale agli indici iSTAT.
	L'art. 3 del contratto di locazione recita testualmente che " il canone annuo di locazione, al netto di ogni spesa ed onere accessorio, di £. 200.000.000 oltre IVA per tutta la durata della locazione e per espressa rinuncia del locatario non subirà modifiche per effetto dell'aggiornamento ISTAT".
	Viene chiesto quindi " come deve pronunciarsi questa Amministrazione nei confronti della ditta proprietaria, trattandosi di clausola contrattuale stabilita tra le parti".

	A proposito della necessità di una espressa pattuizione che preveda l'aggiornamento del canone, la giurisprudenza civile è concorde nel ritenere che " in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, l'aggiornamento del canone, ai sensi dell'art. 32 della legge 27 luglio 1978 n. 392, può essere preteso dal locatore solo se espressamente convenuto con il conduttore, con la conseguenza che il locatore per vedere riconosciuto il suo diritto in giudizio ha l'onere di allegare e provare con ogni mezzo l'esistenza del patto che lo prevede, che può essere verbale o scritto, contestuale o posteriore alla formazione del contratto".( Cass CivileSez. III, sent. n. 4800 del 13-11-1989). E ancora più recentemente (Cass civile Sez. III, sent. n. 5008 del 30-05-1996) "L'aggiornamento del canone di locazione per le variazioni del costo della vita può essere domandato dal locatore ai sensi dell'art. 32 della legge 27 luglio 1978 n. 392 soltanto se convenuto dalle parti nel contratto".
	E non potrebbe essere altrimenti considerato che "In tema di attività di diritto civile della p.a. vige il principio "formalistico" il quale disciplina la conclusione dei contratti da parte della p.a., nel senso che i contratti stipulati iure privatorum dalla p.a., ed in genere dagli enti pubblici, richiedono sempre la forma scritta ad substantiam, conseguendone la inammissibilità di una conclusione del contratto stesso per fatti concludenti".(Cass., sez. III, 12-04-2006, n. 8621). E pertanto il suddetto principio "formalistico" deve essere adottato anche con riferimento alle eventuali, successive modificazioni che le parti intendano apportare al contratto stipulato in precedenza.
	Ora poiché nel caso in esame l'art. 3 del contratto stipulato tra le parti prevede espressamente che "il canone annuo di locazione, al netto di ogni spesa ed onere accessorio, di £. 200.000.000 oltre IVA per tutta la durata della locazione e per espressa rinuncia del locatario non subirà modifiche per effetto dell'aggiornamento ISTAT", e poiché, come sopra evidenziato, la possibilità del suddetto adeguamento è sottoposta alla condizione che una esplicita pattuizione del contratto originario di locazione regoli l'aggiornamento annuale del canone, sembra evidente che, sulla scorta delle superiori argomentazioni, codesta Amministrazione non possa accedere alla richiesta di adeguamento degli indici Istat presentata dall'istante.