Gruppo    IV                            /212.01.11

OGGETTO: Alloggi FF.OO. siti in XXXX - Assegnatario C.O. L.r. 54/85. Quesito.

   
   
   
                                                             Presidenza della Regione
                                                             Dipartimento del Personale
                                                             dei Servizi Generali, di
                                                             Quiescenza, Previdenza
                                                             ed Assistenza del Personale
                                                             Gruppo IV - Demanio,
                                                             Patrimonio Immobiliare e
                                                             Locazioni
                                                             U.O. III Alloggi FF.OO.
                                                             PALERMO
   
   
1.            Con la nota cui si risponde codesta Presidenza chiede di conoscere l'avviso dello Scrivente circa il criterio da adottare ai fini della determinazione del canone da applicare alla locazione dell'alloggio in oggetto indicato.
                 La questione, più precisamente, concerne l'applicabilità o meno dell'aumento derivante dal nuovo criterio di determinazione del canone stabilito con D.A. n.2869 del 7 giugno 2000, pubblicato sulla GURS n.39 del 25 agosto 2000.
                 La decorrenza del suddetto criterio veniva stabilita, come si legge nelle premesse del decreto:
   " - per i conduttori titolari di contratto di locazione in corso di validità, dal giorno successivo alla sua scadenza;
   - per i conduttori non titolari di contratto di locazione in corso di validità, dal giorno successivo alla pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale della Regione siciliana del presente provvedimento".
                 Il dubbio circa il criterio da applicare alla locazione de qua è conseguente alla data in cui risulta stipulato il relativo contratto.
                 Nonostante la consegna dell'alloggio sia avvenuta in data 3 agosto 2000, la stipula del contratto di locazione è invece slittata al 17 novembre 2000.
                 Poichè alla stregua della lettera del decreto assessoriale l'assegnatario Sig. C.O. rientrerebbe nel secondo dei criteri indicati per la rideterminazione del canone di locazione codesta Presidenza, con nota prot. n.671 del 24.1.2001, richiedeva all'Ufficio del Territorio di determinare il canone locativo da addebitare al Sig. Corsi, ai sensi del citato D.A.
                 Il Sig. C.O. ricevuta la richiesta, da parte della subentrata Agenzia del Demanio, della dichiarazione concernente la composizione del nucleo familiare ai fini dell'applicazione del predetto D.A. - rivolgeva, in data 23 maggio 2001, istanza a codesta Presidenza tendente al proseguimento del regime locativo risultante dal contratto già stipulato, nonchè dal verbale di assegnazione, volendo considerare quale data di decorrenza della locazione quella del verbale di assegnazione (3 agosto 2000), posto che la stipula del contratto avvenuta tre mesi dopo, e quindi in data non antecedente all'entrata in vigore del citato D.A. (26 agosto 2000), non è da imputare allo stesso, bensì alle "perplessità dell'Ufficio Registro di    
   Acireale circa le modalità di compilazione nonchè sulla stipula dello stesso contratto".
   
   2.            Ai fini della soluzione della questione posta, occorre innanzitutto fare qualche breve premessa circa il contratto di locazione abitativa e la sua incidenza sul rapporto obbligatorio che viene ad instaurarsi tra le parti che lo concludono.
                 La recente riforma delle locazioni ad uso abitativo ha prescritto la forma scritta "per la stipula di validi contratti di locazione" di immobili adibiti ad uso abitativo (art.1, comma 4, della legge 9 dicembre 1998, n.431).
                 La nuova prescrizione di forma sembra ricollegarsi, per ciò che attiene alle ragioni giustificative, a quella già imposta per i contratti di locazione stipulati dalla Pubblica Amministrazione (v., da ultimo, Cass. 16 luglio 1998, n.6966; Cass. 7 giugno 1991, n.6519, in Foro it., 1992, I, 108), avuto riguardo, in particolare, alle "esigenze di certezza e trasparenza che l'attività negoziale degli enti pubblici è tenuta ad assicurare per agevolare il sistema dei controlli previsti dall'ordinamento amministrativo" (cfr. F. Petrolati, "La forma scritta nella locazione abitativa", in "De Agostini Professionale - Codici D'Italia", dottrina).
                 Tuttavia, il requisito della forma scritta "ad substantiam" non richiede necessariamente particolari formule per esprimere l'accordo contrattuale.
                 La giurisprudenza riconosce, infatti, che il consenso di una parte ben potrebbe essere manifestato con la semplice sottoscrizione "per accettazione" delle dichiarazioni rese dall'altra parte; così come si ammette che la volontà di accettare possa persino desumersi per implicito, anche se pur sempre da altra dichiarazione redatta per iscritto (cfr. Cass. 10 maggio 1996, n.4400).
                 E, ancora, non occorre che l'incontro delle volontà sia contestuale (Cass. 18 luglio 1997, n.6629), potendo validamente risultare da documenti diversi, anche cronologicamente distinti, purchè tra loro "inscindibilmente collegati sì da evidenziare inequivocabilmente l'incontro dei consensi nella suddetta forma" (Cass, sez. III, 13 luglio 1993, n.7747).
                 Le superiori premesse consentono, dunque, di qualificare il processo verbale di consegna dell'alloggio de quo quale parte integrante e inscindibilmente collegata al contratto di locazione successivamente stipulato.
                 Nel verbale di assegnazione - che contiene l'esatta individuazione dell'alloggio e delle relative pertinenze mediante riferimento ai dati catastali dello stesso - è espressamente specificato che trattasi di "consegna in locazione delle unità immobiliari sopraindicate" e viene altresì determinato "il canone di locazione mensile" nella misura di lire 109. 200, con l'ulteriore indicazione del capitolo e della Cassa provinciale presso cui versarlo.
                 Il verbale risulta, infine, sottoscritto dal tecnico incaricato in rappresentanza della Regione siciliana e dal Sig. Oreste C.O. nella qualità di assegnatario - locatario.
                 Dalla sottoscrizione del predetto verbale sono scaturite, quali immediate conseguenze, l'immissione nel possesso e, quindi, il relativo godimento dell'alloggio da parte dell'assegnatario - locatario, nonchè il contestuale sorgere, in capo a quest'ultimo, dell'obbligo della corresponsione del canone di locazione.
                 Può riconoscersi, dunque, nel verbale di consegna del 3.8.2000, una fonte produttiva di effetti anticipati del contratto di locazione.
                 Quest'ultimo, infatti, non introduce alcun elemento essenziale innovativo rispetto a quelli già contenuti nel verbale di consegna, neanche relativamente alla determinazione del canone locativo.
                 L'avere fissato l'ammontare del canone nella stessa misura prevista dal citato verbale, in una data (17.11.2000, data della stipula del contratto) successiva a quella della pubblicazione sulla G.U.R.S. (25.8.2000) del Decreto assessoriale che rideterminava i canoni di locazione degli alloggi assegnati alle forze dell'ordine, ha peraltro ingenerato nell'assegnatario - locatario un legittimo affidamento nell'intenzione della P.A. di non ritenere applicabili, al contratto di cui è questione, gli aumenti previsti dal citato D.A., che per "gli assegnatari non titolari di contratto di locazione vigente" avrebbero dovuto avere effetto, secondo quanto previsto dall'art.2, già dal giorno successivo alla pubblicazione del provvedimento sulla G.U.R.S.
                 Nella nota del Sig. C.O. del 23 maggio 2001 si legge inoltre che "il contratto di locazione è stato stipulato solo in data 17.11.2000, a causa delle perplessità del personale dell'Ufficio Registro di Acireale circa le modalità di compilazione e la stipula dello stesso".
                 Ritiene, dunque, lo Scrivente che - al fine di evitare la ricaduta sull'assegnatario dei maggiori oneri derivanti da fatti e circostanze allo stesso non imputabili - possa stabilirsi quale termine di decorrenza degli effetti del contratto quello del verbale di assegnazione.
                 D'altro canto "non sussiste nell'ordinamento un divieto per le parti di un contratto di attribuire ad esso efficacia retroattiva in modo da regolamentare i rapporti di fatto tra loro esistenti. Pertanto le parti che possono liberamente determinare il contenuto di un contratto tipico nei limiti imposti dalla legge (art.1322 cod. civ.) possono attribuire efficacia retroattiva ad un contratto di locazione da loro stipulato disponendo che il    
   rapporto derivante da detto contratto vada considerato iniziato da una data anteriore alla sua conclusione "(cfr., Cass. civile, sez.III, sent. n.15530 del 7.12.2000).
                 

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                 Si ricorda poi che, in conformità alla circolare presidenziale dell'8 settembre 1998, n. 16586/66.98.12 trascorsi 90 giorni dalla data di ricevimento del presente parere senza che codesta Amministrazione ne comunichi la riservatezza, lo stesso potrà essere inserito nella banca dati "FONS".
   
   
   
   
   
   

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