POS. II Prot._______________/80.03.11

OGGETTO: Enopolio di XXXX - Proprietà superficiaria dell'Amministrazione regionale - Proprietà del suolo dell'Istituto regionale vite e vino.



PRESIDENZA DELLA REGIONE
- Dipartimento regionale del personale,
dei servizi generali, di quiescenza,
previdenza ed assistenza del personale
- Servizio demanio e patrimonio immobiliare

PALERMO




1. Con nota n. 1899 del 25 marzo 2003, codesto Dipartimento sottopone allo Scrivente la seguente problematica.
L'enopolio in oggetto è stato costruito dall'Amministrazione regionale - in attuazione della L.R. 12/1958, al fine di promuovere l'attività vitivinicola nel territorio siciliano - su terreno di proprietà dell'Istituto regionale vite e vino che, appositamente, concedeva il diritto di superficie al demanio regionale, concorrendo in tal modo alla realizzazione dell'opera, poi assegnata in comodato al medesimo Ente affinché la gestisse.
Riferisce codesta Amministrazione che successivamente al 1988 l'opificio cessava di funzionare e, venuta naturalmente meno la sua funzione istituzionale, se ne disponeva, concordemente con l'Istituto gestore, la declassificazione da bene demaniale a bene del patrimonio disponibile regionale. Conseguentemente a ciò, l'Amministrazione si attivava per una diversa utilizzazione del bene, vagliando l'opportunità di concederlo in affidamento ad una s.a.s. e ad una condotta agraria.
Durante l'iter per la riconsegna dell'immobile - rimasto parecchi anni ancora nella disponibilità dell'I.R.V.V., in stato di degrado per la mancata manutenzione e il disuso - l'Istituto, pur aderendo alla richiesta di rilascio, osservava che " andrebbero preliminarmente definite le condizioni economico giuridiche del trasferimento considerando che il terreno su cui sorge il complesso è di proprietà dello stesso Istituto ".
A tal proposito, rileva codesto Dipartimento che le pretese economiche avanzate dall'I.R.V.V. appaiono ingiustificate, tenuto conto che il mancato utilizzo del plesso, la cui gestione era di competenza dell'Istituto regionale, e il degrado che ne è conseguito, hanno determinato un notevole abbattimento del valore dell'immobile.

2. Con nota 14 aprile 2003, n. 6070, questo Ufficio ha chiesto di acquisire ulteriore documentazione concernente la vicenda, con particolare riferimento alla convenzione stipulata tra l'Amministrazione regionale e l'Istituto ed inerente la cessione del diritto di superficie e l'assegnazione in comodato dell'immobile. Codesto Dipartimento ha integrato gli atti con nota n. 2577 del 29 aprile c. a..

3. Sulla complessa fattispecie prospettata si rileva quanto segue.
L'art. 952 del codice civile, al 1° comma, dispone: " Il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al disopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà ". La costituzione del diritto di superficie impedisce l'acquisto per accessione in capo al proprietario del suolo, e comporta che la costruzione elevata sul terreno deve considerarsi cosa autonoma rispetto al suolo; essa viene detta proprietà superficiaria e il modo d'acquisto della costruzione a seguito di concessione dello ius aedificandi avviene a titolo originario. La costituzione di questo diritto reale su cosa altrui deve rivestire la forma scritta ed è soggetto a trascrizione.
A costruzione ultimata ogni diritto al godimento del terreno su cui sorge la costruzione viene a cessare, per la pratica impossibilità da parte del dominus soli di esercitarlo senza ledere il diritto del superficiario. Circa i diritti e gli obblighi delle parti, si osserva che il dominus soli è essenzialmente tenuto ad un pati, cioè un comportamento negativo consistente nel non ostacolare lo svolgimento dell'attività del superficiario.Quest'ultimo sarà tenuto al pagamento del corrispettivo per la concessione del diritto di superficie ( qualora questa non sia stata concessa gratuitamente ).
La concessione del diritto di superficie è a tempo indeterminato, tranne la speciale ipotesi, regolamentata appositamente all'art. 953 del codice civile, che prevede la possibilità che il diritto sia concesso per un tempo determinato, allo scadere del termine il diritto di superficie si estingue e il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione. Dall'esame della convenzione stipulata tra amministrazione regionale e I.R.V.V. non risulta però contrattualmente apposto nessun termine alla concessione del diritto di superficie, se ne ricava allora che la fattispecie prospettata non può che rientrare nella generale previsione dell'art. 952 c.c. e, quindi il diritto de quo è stato concesso a tempo indeterminato.
Nella convenzione è stabilito che il diritto di superficie è concesso dall'Istituto per concorrere alla realizzazione dell'enopolio. La legge regionale 30/1953, all'art. 23, prevedeva infatti che " E'autorizzata la spesa di.........per la esecuzione, anche in concorso con altri enti, di impianti ed attrezzature per la conservazione e la valorizzazione in altra forma di prodotti agricoli ........" e al successivo art. 24: " Nel caso di concorso con altri enti, i rapporti tra questi e l' amministrazione regionale sono regolati da apposite convenzioni......." .
All'art. 3 della convenzione si rileva che l'amministrazione regionale concesse la gestione dell'enopolio, a titolo di comodato, all'Istituto; mentre all' art. 7 si convenne: " Le spese di manutenzione sia ordinaria che straordinaria, ivi compresi gli eventuali tributi inerenti al terreno ed allo stabile, sono a totale carico dell'Ente gestore, il quale allo scadere della convenzione dovrà restituire gli impianti e le attrezzature nel normale stato d'uso ".
Al seguente art. 12 la convenzione recita: " La durata della gestione decorrerà dalla consegna "; si evince chiaramente che il termine apposto è finalizzato a regolamentare esclusivamente la durata della gestione dell'immobile e, conseguentemente, se ne ricava che la concessione del diritto di superficie fu stabilito a tempo indeterminato, mentre lo scadere o la disdetta della convenzione da una delle due parti avrebbe comportato la restituzione dell'immobile alla materiale disponibilità del proprietario superficiario.
Nessun cenno è fatto a possibili ulteriori diritti o pretese da parte dell'Istituto per il periodo successivo alla fine della gestione - che si previde anzi potesse cessare con la semplice disdetta, espressione di volontà di una delle due parti - meno che mai si fa riferimento a pagamento alcuno del terreno ceduto in diritto di superficie. Dello stesso tenore la delibera dell'I.R.V.V. 26 maggio 1959 - facente parte della convenzione come allegato - che così si esprime:
" Premesso che ai fini della realizzazione dell'Enopolio di XXXX l'Istituto ha messo a disposizione dell'Amministrazione Regionale il proprio terreno...........
Considerato che in applicazione ai principi del Codice Civile il fabbricato dovrebbe accedere alla proprietà del terreno mediante il pagamento delle spese sostenute......
Considerato che l'istituto non può affrontare tali spese, per cui occorre regolarizzare i rapporti tra l'Istituto ed il Demanio Regionale mediante la concessione del diritto di superficie............
Considerato che occorre provvedere alla stipula di una convenzione tra l'Istituto e l'Amministrazione Regionale, ..........per regolare il diritto d'uso dell' Enopolio di Partitico da parte dell'Istituto.
Delibera di autorizzare il Presidente dell'istituto:
1° ) - a stipulare e firmare convenzione con l'Amministrazione del Demanio Regionale per la concessione alla stessa del diritto di superficie......per la costruzione dell'Enopolio di Partitico;
2° ) - a stipulare e firmare la convenzione relativa ai rapporti intercorrenti tra l'Istituto e l'amministrazione Regionale per l'uso del complesso enologico ........;
3° ) - a sottoscrivere altresì, ogni e qualsiasi ulteriore pattuizione connessa e consequenziale agli atti sopra menzionati......"
Appare chiaro che ogni pattuizione tra le parti è quella espressamente fissata nella convenzione dove, in particolare per l'Istituto, si pone l'accento su due punti fondamentali: la cessione del diritto di superficie a condizione che vi si costruisca l'enopolio ( all'esecuzione del quale si concorre con la cessione ) e che questo venga concesso in gestione all'Istituto. Emerge chiaramente come vi sia stata una doppia utilità per l'Istituto ( che può considerarsi " pagamento " e giustificazione della cessione ) e cioè che l'enopolio venisse costruito e nel contempo affidato all'I.R.V.V. per il raggiungimento di suoi fini istituzionali.
Sembrerebbe allora che nulla sia dovuto all'istituto dall'amministrazione regionale, avendo quest'ultima adempiuto a tutte le clausole della convenzione, tenendo anche conto che nella stessa convenzione si previde la possibilità ( anche per l'amministrazione regionale ) di disdettare il prosieguo della gestione già alla prima scadenza, se non tacitamente riconfermata, e nulla si stabilì, qualora quella situazione si verificasse, in ordine alla successiva utilizzabilità del bene di proprietà della Regione o, in ordine ad un eventuale pagamento del terreno poiché, si ribadisce, emerge chiaramente dall'esame della convenzione stipulata l'utilità che conseguì l'Istituto a giustificazione e causa della cessione del diritto di superficie. Pertanto, mentre l'Istituto regionale della vite e del vino continuerà a rimanere proprietario del suolo su cui sorge il plesso, la proprietà superficiaria continuerà a far parte del patrimonio immobiliare regionale, originariamente come bene indisponibile e oggi come bene disponibile, senza che l'Istituto abbia nulla a pretendere oltre ciò che venne stabilito.

4. Si ritiene, piuttosto, che sia da verificare la situazione relativa al degrado dell'immobile e al suo depauperamento economico che, da ciò che riferisce codesto Dipartimento, sarebbe ascrivibile anche a responsabilità dell'Istituto - sul quale gravava l'onere di provvedere comunque all'amministrazione ordinaria e straordinaria dell'enopolio fino alla riconsegna dello stesso all'amministrazione regionale, salvo poi richiedere il rimborso delle spese sostenute per l'eventuale periodo in cui l'accudimento del bene non rientrava più nei suoi obblighi convenzionali.
Verificherà codesto Dipartimento quanto del danno prodottosi all'immobile possa riferirsi al periodo in cui detto obbligo di manutenzione è da ritenere corresse ancora in capo all'Istituto (nonostante la comunicazione che l'enopolio non era più idoneo a svolgere la sua iniziale funzione ) e, dunque, ascrivibile alla responsabilità di quell'Ente regionale, e in che proporzione il danno da abbandono e degrado possa essere stato causato dalle lungaggini dell'iter ammininistrativo di competenza dell'amministrazione regionale ( non può, infatti, non rilevarsi che dal 1988 trascorrerà circa un decennio prima di rientrare in possesso dell'immobile ).
Nei termini il reso parere.