Ufficio legislativo e legale della Regione siciliana

Pos. 1 Prot. N. 283.11.04

Oggetto: Locazione. Onere spese sostituzione funi ascensore

Allegati n...........................

PRESIDENZA REGIONE
Dipartimento del Personale e dei Servizi Generali, di Quiescenza, Previdenza ed Assistenza del Personale.
Servizio Demanio e Patrimonio Immobiliare

PALERMO

1.Con la nota n. 4395 del 23 dicembre 2004, codesto Dipartimento ha chiesto il parere dello Scrivente in ordine all'imputabilità della spesa per la sostituzione delle funi dell'ascensore nell'ambito del rapporto di locazione.
In particolare, si rappresenta che codesto Dipartimento gestisce i contratti di locazione di immobili di proprietà aliena, adibiti a sede di uffici regionali.
Ora, in tali contratti è stato inserito un articolo nel quale si stabilisce che per il riparto delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria si applica l'art. 1576 del c.c. per cui le prime sarebbero a carico del conduttore, le seconde a carico del locatore.
Essendo pervenute a codesta Amministrazione diverse richieste di pagamento delle suddette spese per sostituzioni delle funi degli ascensori che, fondandosi su alcune non recenti sentenze della Cassazione individuerebbero nella persona dell'inquilino il soggetto obbligato al pagamento, viene chiesto l'avviso dello Scrivente "sull'imputabilità di dette spese, tenuto conto di eventuali nuovi orientamenti giurisprudenziali"

2. L'art. 1576 del codice civile dispone al primo comma:
"Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore".
Per individuare la nozione di piccola manutenzione soccorre l'art. 1609 c.c. secondo il quale per riparazioni di piccola manutenzione si intende quella "dipendente da deterioramenti prodotti dall'uso e non quella dipendente da vetustà o da caso fortuito" che sono invece di competenza del proprietario.
La legge 27 luglio 1978, n. 392, (Disciplina delle locazioni di immobili urbani) parzialmente abrogata, all'art. 9, a proposito degli oneri accessori dispone "Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni".
Pertanto, in mancanza di diversi accordi tra proprietario ed inquilino, le spese per la sostituzione di elementi soggetti a normale usura vanno ripartite in base alla tabella di utilizzo dell'ascensore trattandosi di manutenzione ordinaria dell'impianto.
Diversamente la sostituzione di parti sostanziali (cabina, argano) vanno invece ripartite tra tutti coloro che sono proprietari dell'impianto.
Ciò posto, sembra che la sostituzione delle funi dell'ascensore sia una riparazione di ordinaria manutenzione indispensabile per mantenere il bene comune in efficienza, la cui spesa, pertanto è imputabile al conduttore dell'immobile.
Nella superiori considerazioni è il parere dello Scrivente.

3. A termini dell'art.15, comma 2, del " Regolamento del diritto di accesso ai documenti dell'Amministrazione regionale", approvato con D.P. Reg. 16 giugno 1998, n.12, lo Scrivente comunica preventivamente di acconsentire all'accesso presso codesta Amministrazione al presente parere da parte di eventuali soggetti richiedenti.
Codesta Amministrazione vorrà a sua volta comunicare, entro novanta giorni dalla ricezione, l'eventuale possibilità che il parere stesso inerisca ad una lite, ovvero se intenda differirne l'accesso fino all'adozione di eventuali provvedimenti amministrativi cui la richiesta consulenza fosse preordinata. Decorso detto termine senza che sia pervenuta alcuna comunicazione in tal senso, si procederà, giusta delibera della Giunta regionale n.229 dell'8 luglio 1998, all'inserimento del presente parere nella banca-dati "FONS", ed alla conseguente diffusione.

Regione Siciliana - Ufficio legislativo e legale
Ogni diritto riservato. Qualunque riproduzione, memorizzazione, archiviazione in sistemi di
ricerca ,anche parziale, con qualunque mezzo, è vietata se non autorizzata.
All rights reserved. Part of these acts may be reproduced, stored in a retrieval system or
transmitted in any form or by any means, only with the prior permission.