OGGETTO: Scuole materne regionali operanti in immobili locati ex art. 5 l.r. n. 15 del 1990 - Ordinaria e straordinaria manutenzione.
ASSESSORATO REGIONALE DEI BENI CULTURALI ED
AMBIENTALI E DELLA PUBBLICA ISTRUZIONE
Direzione regionale Istruzione
P A L E R M O
1. Con la nota suindicata viene chiesto il parere dello scrivente in ordine alla possibilità di concedere o meno alla Direzione didattica statale del Circolo "XXXX" di Palermo un contributo ai sensi dell'art. 5, comma 3, della legge regionale 10 agosto 1990, n. 15 (melius: ai sensi dell'art. 18, comma 3, della l.r. 16 agosto 1975, n. 67, per come sostituito dall'art. 5 della l.r. n. 15/1990) per provvedere alla tinteggiatura dei locali siti in Palermo via ..........., di proprietà dell'"Opera pia YYYYYYY" adibiti a sede di scuola materna regionale in virtù di un contratto di locazione stipulato il 19.2.1993 ai sensi dell'art. 18 della l.r. 67/1975.
Tale disposizione, così come modificata dall'art. 5 della l.r. n. 15/1990, nel regolare il reperimento e il funzionamento dei locali necessari allo svolgimento dell'attività delle scuole materne regionali, individua tra le spese di funzionamento da iscrivere nel Cap. 36656 del Bilancio della Regione espressamente quelle inerenti "la piccola manutenzione".
Ed è proprio con riferimento a tale disposizione ed in relazione agli obblighi derivanti dall'art. 8 del contratto di locazione, - con il quale espressamente il locatore si è obbligato "ad eseguire tutte le riparazioni, eccettuate quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore" - che si chiede se i lavori relativi alla tinteggiatura delle pareti possano ritenersi riconducibili alla voce "piccola manutenzione" e se, conseguentemente, il relativo onere finanziario possa essere ricompreso tra le spese di funzionamento di cui al già citato Cap. 36656 del bilancio della Regione.
Al riguardo codesta Amministrazione esprime un orientamento negativo nella convinzione che tali lavori avrebbero "le caratteristiche della manutenzione straordinaria" e, quindi, sarebbero da porre a carico del locatore.
2. Per la soluzione del quesito prospettato è necessario preliminarmente aver riguardo alla disciplina generale dettata in materia di locazione dagli artt. 1575, 1576 e 1609 c.c. e richiamata dall'art. 8 del contratto di locazione stipulato tra la Direttrice didattica della Direzione didattica Circolo "XXXXX" (conduttore) e il vice Presidente dell'Opera Pia YYYYYYY (locatore).
Ai sensi dell'art. 1575, n. 2, c.c. il locatore è obbligato a mantenere, nel corso del rapporto di locazione, la cosa locata in "stato da servire all'uso convenuto".
Tale dovere trova ulteriore specificazione nelle disposizioni generali di cui agli art. 1576 c.c. e segg. e nella disposizione sulla locazione dei fondi urbani di cui all'art. 1609 c.c.
Dal complesso di tale disciplina si evince l'obbligo del locatore di provvedere, durante lo svolgimento del rapporto locatizio, alle opere necessarie al fine della conservazione delle caratteristiche che rendono il bene locato idoneo all'uso pattuito ad esclusione di quelle "di piccola manutenzione" per espressa disposizione di cui all'art. 1576 c.c. 1° comma.
Tale ultimo articolo, difatti, così recita: "Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore".
Tale disposto è confermato e ulteriormente specificato, al 1° comma dell'art. 1609 c.c., ove si precisa che, nella locazione di immobili urbani, le piccole riparazioni cui l'inquilino deve "a sue spese" provvedere, "sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito".
In proposito, al fine di individuare le spese che possono considerarsi rientranti nella c.d. "piccola manutenzione", la giurisprudenza e la dottrina hanno elaborato un criterio composito fondato non solo sull'entità della spesa di riparazione (la quale deve essere commisurata all'entità del canone) ma anche sulla attinenza che la riparazione ha con il godimento dell'immobile, sulle modalità di impiego, sui poteri di custodia del conduttore sulla cosa da riparare ed, infine, sulla normalità d'uso (Cass., 19.1.1989 n. 272 - G. Mirabelli: Commentario del Codice Civile, libro IV, tomo terzo UTET 1991).
In tal senso si è ritenuto doversi porre a carico del conduttore la spesa per il necessario rifacimento della tinteggiatura interna (Cass. 10.4.65, n. 642).
Tale criterio composito va applicato semprecchè non sussista una diversa e specifica pattuizione.
Difatti il legislatore, di fronte alle difficoltà pratiche di individuare concretamente l'ambito delle "piccole manutenzioni" al 2° comma dell'art. 1609 cit. rinvia alla volontà delle parti o, in mancanza, agli usi locali.
Ora, poichè nella fattispecie in esame le parti contraenti nulla hanno specificato in merito, al fine di accertare l'esistenza di un uso locale in materia può risultare utile l'esame delle convenzioni all'uopo raggiunte tra le contrapposte associazioni di inquilini, da un lato, e delle proprietà edilizie, dall'altro.
Difatti nell'"Accordo sulla ripartizione delle spese fra proprietari ed inquilini", sottoscritto a Palermo il 3.11.92 fra il S.U.N.I.A. (Sindacato Unitario Nazionale Inquilini Assegnatari), l'U.P.P.I. (Unione Piccoli Proprietari Immobiliari) e il S.I.C.E.T. (Sindacato Italiano Casa e Territorio) è espressamente disposto che le spese per la tinteggiatura e verniciatura delle pareti, nel corso della locazione, sono a carico dell'inquilino mentre quelle "rese necessarie a seguito di riparazione e sostituzioni eseguite a carico o comunque a spese del proprietario" restano a carico del proprietario.
Di conseguenza, in base alle suesposte considerazioni, sembra allo scrivente che la tinteggiatura dei locali adibiti a scuola materna regionale resa necessaria a seguito del deterioramento prodotto dall'uso può essere ricondotta alla categoria dei lavori di "piccola manutenzione" di cui all'art. 5 della l.r. n. 15/90 e, pertanto, la relativa spesa può considerarsi rientrante tra le spese di funzionamento di cui al Cap. 36656 del Bilancio regionale.
Nelle superiori considerazioni è il parere dello scrivente.